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          1. 博“疫”未來|賽迪孫曉利:產業地產的商業邏輯亟需重構

            来源:     添加时间:2020-06-21

            四月春暖花開,全國各行各業迎來復工、復產高峰。新冠肺炎疫情之下,產業地產受到的安全影響逐步浮出水面。例如,實體經濟持續低迷、中小企業衛生命懸一線等,這也倒逼產業地產不得不加快商業邏輯重構的步伐。

            “需要重申的是,產業地產不是房地產的分支,而是與房地產完全衛生不同的行業。一些有條件的企業可加快上市的步伐,輕資產運作是產業地產的長期變革。不過,若房企想進入產業地產尋求突破,建議還是先操盤重資產項目。”在接受中國網地產專訪時,賽衛生迪顧問產業地產研究中心總經理孫曉利如是說。

            賽迪顧問產業地產研究中心總經理 孫曉利

            產業地產並非房地產的分支

            一場突如其來的疫情,使企業的復工、復產和經營都受到制約,首當其沖的便是企業自持的產業園區。“他們主要靠租賃經營,企業沒有辦法及時復工復產,不得已減租、免租,或者企業直接退租,他食品們面臨著巨大的壓力”,孫曉利說。

            產業地產作為載體,疫情對運營方的影響,主要是由於產業地產項目的上遊客戶主要為中小企業。而中小企業的規模較小,流動性壓力驟增,投資意願減弱,直接導致產業地產項目面臨巨大的招商壓力。

            “單單隻靠租金盈利的模式是有問題的,他們需要尋求食品別的出路”。不過,需要認清的是,“產業地產與房地產之間的邏輯完全不一樣,產業地產並不是房地產的分支”,孫曉利說。

            實際上,最早的園區開發主體是政府。“產業地產的誕生,是園區開發運營市場化運作的結果。以企業為主體進行開發,首先要解決的盈利問題,而當前和未來一段時期內的盈利模式仍以地產銷售為主,因而就稱為產業地產。從本質來看,這個名字較為狹義,它其實完全是一個全新的行業”,孫曉利介紹道。

            當房地產行業的天花板逐漸見頂,產業地產因其政策利好被房企食品們視為香餑餑,並試圖借此實現彎道超車。然而,在房住不炒的大前提下,產業地產以地產銷售為主的模式已不再適用,它的商業邏輯迫切需要重構。“從長遠來看,後續運營會產生很大的盈利空間九九國偷自產短視頻”,孫曉利撥開瞭迷霧。

            對接資本市場 開拓融資渠道

            在眾多物業公司紛紛登陸資本市場之食品際,一些產業地產的頭部企業蠢蠢欲動,他們希望通過上市對接資本,開拓融資渠道。對此現象,孫曉利表示認可,但她再次強調,“如果還是將產業地產和房地產行業混為一談,上市仍會面臨很大問題,需要盡快向社會、金融機構澄清這個問題”。

            其實,在產業地產領域,機會最多的莫過於有城投背景的企業。在孫曉利看來,“通過新基建對沖疫衛生情帶來的影響,將會成為各個地方政府的主要手段。城投公司是最受益的一類主體,其轉型升級上市也越有機會。與此同時,有園區運營能力的輕資產公司,也有機會謀求上市,因為輕資產運作是未來的長期變革,也是衛生未來的大勢所趨”。

            目前,產業地產80%離不開項目銷售,它的商業邏輯主要是通過賣房子獲得盈利,再反哺園區運營。“即便沒有疫情的影衛生響,產業地產的未來趨勢也更註重運營的邏輯”,孫曉利認為。

            不過,輕資產運營還有很長的路要走。面對中國網地產拋出的輕資產運作周期長、見效慢的問題,孫曉利指出,從目前來看,輕資產運營的盈利空間包括政府補貼、股權投資等。除此之外,“隨著金融工具的開放,產業地產通過資產證券化獲得盈利是必然趨勢”。

            從國內來看,資產證券化的配套政策進展緩慢。她也呼籲,希望這次疫情過後,中國公募REITs的相關政策盡快跟上。“同時,也希望國傢在金融政策方面給產業地產一些金融支持,使得他們在後端通過運營、通過資產證券化獲得運營項目的資產增值收益,從而能夠回收現金、平衡產業投入”。

            試水產業地產須耐得住寂寞

            房企試水產業地產,首先要明確能否接受比住宅開發較低的毛利率;其次,還需要瞭解市場情況、同行以及客戶畫像。“圍繞產業地產做好市場、競品、客戶三個畫像。這三個畫像都需要大量的市場調研,包括第三方機構的支持”,孫曉利說。

            產業地產的開發運營邏衛生輯,導致企業與政府之間存在天然的博弈。那麼,企業如何與政府實現共贏?孫曉利指出,一定要做政府想做的事,與政府保持良好的政商關系,否則絕對做不長久。保持方向一致,實現手段可以分階段。

            從長期來看,通過產業迭代可實現政府的目標,但這需要一個過程衛生。“你不斷履行政府想做的事,政府也會在這過程中幫助你實現目標。在產業地產招商過程中,政府是非常重要的招商渠道,很多一二線城市的產業地產項目,一半以上的客戶是從政府渠道過去的”。

            同時,孫曉利也為房企如何做好產業地產支招。

            第一,組織架構要獨立。“新成立一個做產業地產的公司,是成功的第一個前提,如果以拿地去化的亞洲 歐洲 日產邏輯來做產業地產,一定做不成”。

            第二,探索模式。不同的企業,肌理不一樣,開發運營的模式自然也不一樣。

            第三,打造標桿。如果想要在產業地產領域擺脫房地產商的身份,讓政府相信你能做好園區,就要舉全集團之力做一個標桿項目。這個標桿項目將成為你去跟政府談判的籌碼。

            第四,聚焦產業。要在標桿的基礎上,進一步提高標桿的品質。核心手段是聚焦產業,將產業收攏,對園區進行迭代,從綜合性園區轉向特色化園區。

            第五,提供精細化服務。精細化服務之後,才能實現第六步——異地復制。

            至於房企適合做哪種類型的產業園區,孫曉利也給出瞭答案。“每個類型都有自己的優劣勢與核心能力,需要探索哪一種模式更適合自己”。

            盡管如此,但有一點毋庸置疑,“若房地產企業想進入產業地產領域,還是先從重資產做起,因為輕資產對於運營能力要求非常高”。

            可惜,很多房企無心打造標桿項目,或者沒有耐心去打造標桿項目,也就難以走到異地復制這一步。“說到底,還是傳統的房地產高周轉、短周期的運營思維在作祟,做產業地產終究還是要耐得住寂寞”,孫曉利一語中的。

             


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