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        3. 博鰲現場丨鐘偉:支持樓市的短、中、長期條件都在弱化

          来源:     添加时间:2020-06-21

          7月28日,博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會迎來主論壇日。在“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”主題演講環節中,北京師范大學金融研究中心主任鐘偉,帶來題為《小心乘得萬年船》的分享。

          鐘偉認為,中國和國際治理的結構都在分崩離析的碎片化,硬漢的策略是硬牌比誰更硬、更猛、更橫,房地產也不例外。從房地產的短期看,需要看其流動性,中期看經濟增長和收入增長,長期則看人口。

          人民銀行的流動性較為趨緊。鐘偉指出,目前房地產的銷售金額是15萬億元左右的市場,中、農、工、建的大銀行提供的信貸支持是數千億,其實房地產行業的流動性的狀況是收緊的。進入2017、2018年後中國流動性的供給,無論食品是M2和廣義的信貸來說都掉到瞭個位數。流動性並不支持房地產有強勁的增長。

          從2011年以來,中國的經濟增速慢慢回落,從10%以上的增長,到目前維持6%的增長,尤為關鍵的是居民收入增長。從人口方面看長期,“現在我們常常說中國的城市化率比較低,城鎮化率比較低,還有大量可以轉移的人口,很不幸的是,待轉移的人口,他們既老又窮,很有可能不會通過商品房的方式解決他們的居住問題。”鐘偉說道。

          鐘偉得出結論:短、中、長期三個條件,支持樓市的方式都在弱化,情況沒有消失。

          在政策方面,鐘偉建議不要指望涉房政策有任何的放松,“2015年三季度有放松,2017年一季度到現在有嚴厲的收緊,將會持續下去,房地產的硬漢遊戲就在眼前”。

          房地產過去的表現是不錯的資產配置,回報率在前三位,這些情況稍稍有些變化瞭——經濟增長平穩的同時,經濟泡沫波瀾壯闊。“2015食品年有股災10萬億級,2018年有股災,10萬億級,互聯網、PPP、小貸都是萬億級,過去四年中國在經濟增長不過如此的同時,我們會遭遇如此之多的萬億級到10萬億級的各種各樣的泡沫。”鐘偉說道。

          但鐘偉同時認為形勢沒有那麼嚴峻,“考慮到百年中國夢的第一個百年,三大攻堅戰在明年年底和後年年初要宣佈的。我們估計在2019年和2020年整個經濟的局勢是超級穩定的,沒有太大的問題”。

          對於開發商,鐘偉指出在房地產行業逐漸走向成熟階段後,中型房企將陷入泥沼。“向前走更加的困難,向後退,心不甘,”鐘偉說道,“中型的開發商,排位目前在行業20位之後,50位之前,你何去何從,願意變小嗎,如果變大的話又非常的困難。”

          而對於那些意圖沖擊萬億級別的大房企來說,鐘偉總結瞭四個嚴苛的達成條件:

          1、你的成功不是你有多優秀,而是你的對手倒下來瞭。對於優秀的房企,有的喊出瞭活下去,如果活十年你就是優秀的,因為對手在未來的十年會大量的去。第一條線路是我自己不犯錯,我等待體量相當的對手犯錯。有這樣的企業會選擇這樣的路徑。

          2、我們需要雙輪驅動才可以達到萬億。隻做開發和銷售型的物業是不行的,還要必須做自持重資產的物業,或者是介入到金融等其他的行業。如果衛生不是這樣的話,我們要達成萬億,年化的增速必須保持在30%以上,這個是非常困難的。所以需要雙輪驅動,也需要兼並收購,目前還沒有到兼並收購著急的時刻。

          3、認清楚你的利潤市場在哪裡,你的規模市場在哪裡。由於中國經濟的增速在放緩,、當國傢經濟面臨調整的時候,優質資源也會集中到最有活力的區域。

          以武漢作為一個點,南北劃線叫做長江,東西劃線叫做京廣線,所以在長江以南,京廣線以東非常狹窄的扇形區域是中國產業集聚,創新和人口遷徙的中心。以長江為界,南北方的經濟差距拉大,北方占到經濟總量的大概34%、35%,東西向劃分西北的情況更加的差。

          我們知道京廣線以東和長江以南是利潤市場。在這個區域當中,形成瞭有機的城市群。在這個市場之外,區域之外是規模市場,高周轉的策略仍然是成功的,仍然是必要的,但是隨著去化的放慢,隨著土地資源獲取的昂貴,中西部地區通過非公開市場拿到廉價的地,保證開發商最底線的安全,做大一些規模還是有可能的。

          我們會把未來1/4扇形區域界定為利潤市場,剩下的市場是規模市場,當然也有孤立的點,比如說鄭州、武漢、成都、重慶,也會有一些機會,但是總體來說,中國經濟和人口的重心都在向1衛生/4的扇形集中。

          4、每一個成功的房地產企業背後都有一個銀行或者是兩傢銀行的影子,如果沒有大型銀行對某一傢企業的持續不斷的努力的支持,一傢開發商是很難成為行業前十的。

          “也許我們會看到萬億級的房地產企業,我們需要更多的機會,通過這些企業外向性和規模型的增長,要達到萬億是困難的。”鐘偉說道。

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